Immobili all’estero non dichiarati: cosa fare?

Gli immobili all’estero non dichiarati espongono i proprietari a sanzioni molto salate. C’è chi crede che le proprietà estere non impongano il pagamento di tributi all’Agenzia delle Entrate Italiana, ma solo all’ente fiscale dello stato in cui l’immobile è situato. Si tratta di un errore marchiano, e che soprattutto non passa inosservato: le fiscalità dei vari paesi dialogano tra di loro, collaborano e si scambiano dati. Insomma, sperare di farla franca, al di là delle questioni etiche, è inutile.

Nella guida che segue parliamo della tassazione dei suddetti immobili, dando contezza dei metodi di calcolo e delle cifre.

Infine, introdurremo Fiscoeasy, uno studio di commercialista online e offline che, tra le altre cose, aiuta i proprietari a regolarizzare la propria posizione ed evitare le salatissime sanzioni sugli immobili all’estero non dichiarati.

Immobili all’estero, le tasse da pagare

La questione ovviamente riguarda non solo chi possiede immobili all’estero ma chi, allo stesso tempo, risiede in Italia.

La verità è che, in ogni caso, vanno corrisposti tributi all’Agenzia delle Entrate italiana, persino nei casi in cui se ne debbano versare altri allo stato estero in cui l’immobile è situato. La doppia tassazione, nella fattispecie, non è un rischio ma una certezza (se si escludono pochissime eccezioni).

Alcuni potrebbero considerare la doppia tassazione come una ingiustizia. Va detto, tuttavia, che l’Agenzia delle Entrate italiana permette di portare in compensazione quanto speso per l’ente fiscale estero. La pressione fiscale “italiana” è generalmente più alta di quella degli altri paesi, ma non di rado è possibile coprire buona parte dei balzelli nostrani.

Quali tasse si pagano, dunque? Ecco un prospetto.

• IVIE. Si tratta di una specie di IMU per gli immobili esteri. Essa è pari allo 0,76% del valore dell’immobile. Quest’ultimo corrisponde – limitatamente al caso in esame – al prezzo di acquisto. Se l’immobile è stato costruito ex novo, si utilizza come riferimento il costo di costruzione. Nel caso in cui i due valori siano indisponibili (es. acquisizione mediante successione) si utilizza il semplice ma aleatorio valore di mercato. Per inciso, l’IVIE è soggetta a una franchigia pari a 200 euro. Se l’importo del tributo non raggiunge tale soglia, tale importo non è dovuto. L’obbligo di dichiarazione, tuttavia, persiste.
• IRPEF sui redditi da proprietà. Se l’immobile è tassato all’estero, esso concorre al reddito complessivo secondo le disposizioni della legislazione locale. Se l’immobile non è tassato all’estero, esso non concorre al reddito complessivo.
• IRPEF sui redditi da locazione. Anche questi contribuiscono al reddito complessivo. Tuttavia, non lo fanno nella loro totalità. Anche in questo caso, occorre distinguere tra le varie tassazioni estere. Se lo stato in cui è sito l’immobile non impone una tassa sui redditi da locazione, occorre inserire l’intero reddito da locazione diminuito del 5%. Se invece viene imposta una tassa, si fa riferimento alla legge dello stato estero. Si tratta di un vantaggio non da poco, visto che alcune fiscalità consentono di dedurre dal reddito da locazione molte spese.

Immobili all’estero non dichiarati, cosa si rischia

Le sanzioni per gli immobili all’estero non dichiarato sono molto salate. Occorre però operare una distinzione tra gli immobili siti nei paesi non in blacklist e gli immobili siti nei paesi in blacklist.

Nel primo caso, la sanzione è pari al 3-15% di quanto non dichiarato. Nel secondo caso è addirittura pari al 6-30%. Il motivo di questa discrepanza è ovvio: i paesi in blacklist sono considerati “paradisi fiscali”, e quindi suggeriscono in potenza l’intenzione di evadere. In parole povere, viene esclusa la buona fede.

Ovviamente, il pagamento di queste sanzioni è soggetto alla legislazione italiana. Dunque, è possibile ottenere uno “sconto” del 30% qualora si provvedesse al pagamento entro 30 giorni dalla notifica.

Come regolarizzare la posizione

L’unico modo per regolarizzare la posizione è procedere con il ravvedimento. Qualora si procedesse con la dichiarazione, e il pagamento delle relative tasse, entro 90 giorni dalla scadenza ordinaria, si pagherebbe una sanzione di 250 euro. Una cifra non irrilevante, ma di gran lunga inferiore rispetto alle sanzioni vere e proprie. Si tratta di risparmiare migliaia e migliaia di euro.

La compilazione dei quadri relativi agli immobili esteri è molto complessa. Il consiglio è di evitare non solo il fai da te, ma anche i commercialisti improvvisati. Piuttosto, fate riferimento a chi vanta esperienza in merito alla tassazione di proprietà estere. Per esempio, Fiscoeasy. Si tratta di uno studio che opera sia offline che online, che si mette a disposizione per una vasta gamma di servizi, dalla contabilità del regime forfetario al servizio paghe, dalla dichiarazione dei redditi alla mera consulenza fiscale.